Der von Bundesrat Guy Parmelin (SVP) einberufene runde Tisch Mitte Februar bezüglich Wohnungsmarkt in der Schweiz war ein Signal dafür, wie sehr der knappe und bezahlbare Wohnraum auch die Schweizer Politik beschäftigt. Schon länger verdichten sich die Anzei-chen, dass die Schweiz auf eine Wohnungsknappheit zusteuert, wobei insbesondere Wohnungen im tiefen Preissegment rar sind. In Ballungszentren wie Zürich, Zug oder Basel beschreibt der HEV Schweiz die Lage auf dem Wohnungsmarkt als angespannt, und in den Medien kursieren Bilder von langen Schlangen von Wohnungssuchenden, die an einem Besichtigungstermin einer Wohnung erscheinen. Hinzu kommt: Die Situation wird sich so schnell nicht ändern, denn die Baukosten sind nicht zuletzt wegen politischer Vorgaben stark gestiegen, und das Zinsumfeld der letzten Jahre hat den Bau von neuen Wohnungen zusätzlich erschwert.
Am runden Tisch wurde folgerichtig darüber diskutiert, was geschehen muss, damit Bauen in der Schweiz wieder attraktiv wird. Dabei wurden Forderungen formuliert, deren Stossrichtung auch Christoph Buser, Präsident des HEV Baselland, als «richtig und wichtig» bezeichnet. «Der Fokus auf die Hebel bessere Rahmenbedingungen für Investoren und Bürokratie ist zentral. Ohne die Marktkräfte und die damit verbundene Dynamik des Immobiliensektors wird nicht schnell genug neuer Wohnraum entstehen», sagt Christoph Buser.
Damit mehr Wohnungen gebaut werden, braucht es also Investoren. Die politische Mehrheit in vielen Kantonen jedoch, auch in Basel-Landschaft, macht durch Vorschriften die Investition in Wohnraum zunehmend schwieriger und schreckt Investoren ab. «Je rigider die Vorschriften und der Umgang mit den bestehenden Gebäuden, desto mehr halten sich Investoren zurück», so Buser. Die Folge ist eine weitere Verschärfung des ausgetrockneten Wohnungsmarktes.
Die staatlichen Planer sind erfinderisch, wenn es um neue Vorschriften geht: Flächenverbrauch pro Person, Haushaltsgrösse, Fensterzahl, Raummindestgrösse, Generationendurchmischungen und so weiter. Solche Regeln führen direkt in eine weitere Verknappung und damit Verteuerung von Wohnflächen. Der Blick in grosse Metropolen zeigt, dass dort das Angebot hinsichtlich Grösse und Preis von Wohnraum viel flexibler und von der Nachfrage gesteuert ist. Dies mit dem Effekt, dass die durchschnittlich genutzte Fläche pro Person viel tiefer ist als in unseren Städten. Die bei uns herbeigesehnte, aber nicht stattfindende Verdichtung ist dort umgesetzt. Die Lehre daraus kann nur heissen, den Handlungsspielraum für die Anbieter von Wohnraum stark zu vergrössern.
Die Rezepte aus der Regulierungsküche funktionieren nicht: Einen Mietpreis künstlich zu drücken, indem man ihn staatlich deckelt oder ihn mit Steuergeldern kompensiert, ist nicht nur umständlich, sondern auch nicht zielführend. Bei den bisherigen Versuchen fehlt der Erfolgsnachweis. Das Schaffen von Wohnangebot ist das Gebot der Stunde. Damit dies passiert, ist auf die Forderungen von vielen Investoren einzugehen: Bei Neu- oder Umbauprojekten braucht es eine grössere Preisflexibilität. Zudem müssten tiefe Ausnutzungsziffern und Bauvorschriften gelockert werden, damit das verdichtete Bauen innerhalb des Siedlungsgebietes besser und rascher gelingt. Fixe Mindestgrössen für Wohnraum sind nicht mehr zeitgemäss – hier soll der Markt spielen, und jede Person das für sie geeignete und bezahlbare Objekt mieten können, von wenig Raumbedarf bis viel Platzanspruch.
Die Haltung, dass der Staat alles mittels Vorschriften lenken soll, entspringt dem Ideal einer sozialistischen Gesellschaftsform und der Sehnsucht, dass im Schosse des Staates das Leben einfacher wird. Doch nur mit dem Ruf nach Genossenschaftswohnungen oder einer Mietpreisdeckelung werden die Probleme nicht gelöst. Das Gegenteil ist der Fall: Der übergriffige Staat stösst Investoren ab und treibt mit seinen politischen Vorgaben den Preis. Effektiver wäre ein effizienteres Planungs- und Bewilligungsverfahren zum Beispiel durch ein Vorantreiben der Digitalisierung und weniger Bürokratie.
Mischnutzungen erlauben
Ohne Anpassungen der Bauvorschriften wird es weiter zu steigenden Angebots-mieten kommen, was vor allem bei finanzschwachen, aber vermehrt auch bei Mittelstands-Haushalten zu Problemen führt, eine bezahlbare Wohnung zu finden. «Dies wiederum ist nicht nur in der Sozialpolitik spürbar, sondern führt auch zu Verdrängungseffekten und längeren Pendlerdistanzen mit entsprechenden Auswirkungen auf Umwelt, Ressourcen und Infrastruktur», schreibt der HEV Schweiz dazu. Weite Pendlerstrecken können auch psychisch eine Belastung darstellen, was sich in Arbeitsausfällen und Krankschreibungen niederschlägt. Wichtig ist zudem eine Erleichterung in der Durchmischung von Arbeits- und Wohnzonen, sprich es braucht mehr Spielraum in der Zonenordnung und der Nutzung. Die Forderung: Büro- und Gewerbebauten sollen einfacher in Wohnraum umgewandelt werden können. Geschäfts- und Wohnraum im gleichen Gebäude ist heute nachgefragt. «Dringend nötig sind eine Flexibilisierung und vernünftige Umsetzung der Lärmschutzvorschriften im Sinne der Lüftungsfensterpraxis und eine Lockerung beim Denkmal- und Heimatschutz bei der Berücksichtigung des ISOS, um insbesondere in den Zentren die Bautätigkeit zu er-möglichen und nachhaltig verdichten zu können», schreibt der HEV Schweiz dazu.
Der HEV Baselland stellt sich gegen die Forderung, dass es starre Vorschriften zu preisgünstigem sowie gemeinnützigem Wohnraum geben soll. Ebenso ist die einseitige Förderung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus kein tragfähiges Konzept, sondern ein weiterer Schritt hin zu staatlicher Kontrolle und Bevormundung. Vor allem aber lässt sich durch genossenschaftlichen Wohnungsbau die Wohnungsnot nicht beheben. Ein kaum erwähnter Effekt einer solchen Strategie wäre, dass es zu einer Verdrängung von Eigentümerhaushalten aus den Städten käme. Ebenso falsch ist der politische Versuch, ein Vorkaufsrecht für Gemeinden einzuführen, wie das unlängst auch im Baselbiet der Fall war. Es steht Gemeinden und Kantonen schon heute offen, Eigentum zu marktüblichen Preisen zu erwerben. Es wäre ein weiteres planwirtschaftliches Element, das der HEV Schweiz treffend einordnet: «Ein gesetzliches Vorkaufsrecht würde eine krasse Beschneidung des freien Verfügungsrechtes des Eigentümers bedeuten und eine unerhörte Geringschätzung der Institution ‹Privateigentum›.»
Ein Faktor, der ebenfalls als Treiberin der Mietpreise in den Städten gilt und zu wenig diskutiert wird, ist die zunehmend überlastete Verkehrsinfrastruktur. Züge, Busse, Trams, Bahnhöfe und Strassen sind zu den Stosszeiten am Anschlag. Pendeln ist für viele Menschen eine Last – da ist der Wunsch gross, möglichst nah am Arbeitsplatz zu wohnen und in die Stadt zu ziehen.