Zur Finanzierung eines Grundstücks benötigt man in der Regel ein Darlehen. Damit dieses abgesichert ist, wird regelmässig zugunsten des Darlehensgebers (Gläubiger) ein Schuldbrief errichtet und als Grundpfandrecht im Grundbuch auf dem belasteten Grundstück eingetragen.
Papier-Schuldbrief
In den ersten 100 Jahren nach der Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) im Jahr 1912 konnten Schuldbriefe nur in physischer Form als Wertpapiere ausgestellt werden. Zu diesen sogenannten Papier-Schuldbriefen zählen der Inhaber- und der Namen-Schuldbrief.
Beim Inhaber-Schuldbrief wird derjenige als Gläubiger bezeichnet, der den Titel (Schuldbrief) rechtmässig erworben und in seinem Besitz hat. Beim Namen-Papier-Schuldbrief ist auf dem Schuldbrief der Name des ersten Gläubigers aufgeführt. Dieser wird im Grundbuch eingetragen. Wird der Schuldbrief später vom Gläubiger auf den Namen eines anderen Gläubigers übertragen, kann dies im Grundbuch (Gläubigerregister) nachgeführt werden, ist rechtlich aber nicht erforderlich. Massgebend für das Gläubigerrecht ist der auf dem Schuldbrief vermerkte Gläubiger. Dieser wird bei jedem Gläubigerwechsel aktualisiert.
Register-Schuldbrief
Seit dem 1. Januar 2012 kann man den Schuldbrief als Register-Schuldbrief im Grundbuch eintragen. Solche Schuldbriefe werden nicht physisch ausgestellt. Daher muss der aktuelle Gläubiger des Pfandrechts im Grundbuch eingetragen werden. Wer also beim Register-Schuldbrief im Grundbuch als Gläubiger eingetragen ist, gilt als tatsächlicher Gläubiger. Register-Schuldbriefe werden stets auf den Namen des Gläubigers errichtet.
System der festen Pfandstelle
Jedem Grundpfandrecht wird bei seiner Errichtung ein bestimmter Rang zugeteilt, d. h. eine feste Pfandstelle. Ist das Grundstück noch unbelastet, so wird ein Grundpfandrecht bei einer Pfandrechterrichtung in der 1. Pfandstelle eingetragen. Ein später errichtetes Pfandrecht wird entsprechend in der nächstfolgenden Pfandstelle eingetragen – in der 2. Pfandstelle.
Die Rangfolge im Grundbuch – sprich das System der festen Pfandstelle – darf nicht mit dem Begriff «Hypothek» verwechselt werden. Die Pfandstelle (Rang) im Grundbuch ist ein Rechtsbegriff, die Hypothek hingegen ein Fachausdruck aus dem Bankwesen. Mit anderen Worten: Die 1. Pfandstelle im Grundbuch ist nicht mit der 1. Hypothek einer Bank gleichzusetzen.
Verwertung des Grundstücks
Wenn der Eigentümer als Schuldner die vereinbarten Zinsen oder Rückzahlungen (Amortisationen) nicht mehr leistet, kann der Gläubiger eine Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes verlangen. Es kommt in der Folge zu einer öffentlichen Versteigerung des Grundstücks. Aus dem Erlös werden die Gläubiger in der Reihenfolge der Pfandstellen befriedigt. Allerdings geniessen die gesetzlichen Pfandrechte des Gemeinwesens oft ein Rangprivileg, weshalb beispielsweise die Grundstückgewinnsteuern vorab aus dem Erlös zu bezahlen sind.
Reicht der Erlös aus der Grundstücksversteigerung nicht zur Deckung aller Grundpfandforderungen aus, kann der Gläubiger den Schuldner auch noch persönlich für den ausstehenden Betrag betreiben.
Eigentümer-Schuldbrief
Ist das pfandgesicherte Darlehen hingegen zurückbezahlt, wird der als Sicherheit dienende Schuldbrief vom Gläubiger auf den Namen des Eigentümers des Grundstücks (Schuldner) übertragen. Dadurch entsteht ein Eigentümer-Schuldbrief, bei dem Schuldner, Gläubiger und Grundeigentümer ein und dieselbe Person sind. Beim Namen-Papier-Schuldbrief erfolgt dieser Vorgang durch Übergabe des Titels an den Grundeigentümer mit dem Übertragungsvermerk auf der Rückseite des Schuldbriefs (lautend auf den Namen des Grundeigentümers). Die Eintragung im Grundbuch ist – wie bereits erwähnt – fakultativ. Beim Register-Schuldbrief hingegen erfolgt die Übertragung auf einem separaten Schriftstück auf den Namen des Grundeigentümers mit anschliessendem Grundbucheintrag.
Eigentümer-Schuldbriefe werden im Grundbuch kaum je gelöscht, da die Errichtung von Schuldbriefen nicht kostenlos ist. So kann man sie beispielsweise bei einer späteren Darlehensaufnahme für den Umbau des Hauses erneut verwenden. Bei einem Eigentümerwechsel können die Eigentümer-Schuldbriefe auf den neuen Eigentümer oder einen neuen Gläubiger übertragen werden, etwa auf die den Kaufpreis finanzierende Bank.
Grundpfandrecht und Eigentumswechsel
Bei einem Eigentumswechsel wird auch das Schicksal der Grundpfandrechte geregelt, und zwar im öffentlich zu beurkundenden Kaufvertrag. Will der Käufer eine bestehende Hypothekarschuld übernehmen, wird im Voraus das Einverständnis des Gläubigers zum Schuldnerwechsel eingeholt und somit der bisherige Schuldner befreit. Ohne dieses Einverständnis könnte der Gläubiger innert Jahresfrist schriftlich erklären, dass er den bisherigen Eigentümer des Grundstücks als Schuldner beibehalten will. Bei einer Schuldübernahme erfährt der Schuldbrief keine Änderung, da der Gläubiger der gleiche bleibt.
Übernimmt der neue Eigentümer die Hypothek nicht, muss der bisherige Eigentümer das Darlehen kündigen und bei Festhypotheken meist eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. In diesem Fall wird der bisherige Gläubiger den Namen-Papier-Schuldbrief auf den Namen des bisherigen Schuldners übertragen (Indossierung auf der Rückseite des Schuldbriefs). Möglich ist auch bereits eine Übertragung auf den neuen Gläubiger, der den Kaufpreis des Erwerbers finanziert. Diese Änderung wird regelmässig im Grundbuch vermerkt, auch wenn dies für die Gültigkeit der Übertragung nicht notwendig ist. Beim Namen- Papier-Schuldbrief ist der auf dem Schuldbrief vermerkte Gläubiger massgebend.
Bei einem Register-Schuldbrief erfolgt die Übertragung auf einem separaten Schriftstück auf den Namen des neuen Gläubigers, unterzeichnet vom bisherigen Gläubiger. Hier ist allerdings eine entsprechende Änderung des Grundbucheintrags notwendig, damit die Übertragung rechtsgültig ist.
Roland Pfäffli Prof. Dr. iur., Notar, Thun Konsulent bei Von Graffenried Recht, Bern Mascha Santschi Kallay Dr. iur., Rechtsanwältin, Meggen Konsulentin bei epartners Rechtsanwälte AG, Zürich